距离517楼市重磅新政已超10天，政策正在逐渐从全国层面的统一部署向各地传导。

　　5月17日，人民银行围绕住房金融连发三招，包括降低个人住房贷款最低首付款比例、下调个人住房公积金贷款利率、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

　　今日（5月29日），中国人民银行天津市分行最新发文，取消天津市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并降低最低首付比例。据不完全统计，取消房贷利率下限并降低首付比例下限的省份已超过20个，四大直辖市和一线城市中，天津、上海、重庆、广州、深圳均已落地跟进。

　　5月29日，中国人民银行天津市分行、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市住房和城乡建设委员会联合发布《关于进一步调整优化天津市差别化住房信贷政策的通知》，调整天津市住房信贷政策。

　　对于在天津市贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

　　同时，取消天津市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，银行业金融机构结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。该政策自通知印发之日起施行。

　　实际上，517楼市利好政策连续公布后，多地已积极响应。近两日，让市场颇为关注的是，作为“风向标”的一线城市也加入了政策调整大军。

　　上海率先公布相关落地细则，打响了一线城市跟进新政的第一枪。5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，进行了一揽子房地产政策优化调整，相关政策于28日起施行。整体来看，上海此次政策优化涉及内容丰富，信贷政策方面，上海地区首套房贷利率下限降至3.5%，最低首付比例调整为20%；二套（除部分区域外）房贷利率下限降至3.9%，最低首付比例35%。

　　上海也拉开了一线城市跟进落地执行新政的序幕。上海之后，广州在5月28日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对限购、信贷、公积金以及房屋收储等多方面做出优化。与此同时，央行广东分行也对广州市差别化住房信贷政策做出进一步调整。据了解，广州此番调整取消了首套、二套商业房贷利率下限，并将首套房及二套房最低首付款比例分别调整为不低于15%、25%。

　　紧在广州之后，5月28日晚，深圳宣布，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。具体来看，深圳市首套房最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套房最低首付款比例由原来的40%调整为30%，较此前均下调10个百分点。同时，首套房贷利率下限由原来的“LPR-10BP”调整为“LPR-45BP”，二套房贷利率下限由原来的“LPR+30BP”调整为“LPR-5BP”，较此前均下调35BP。

　　就已经出台的三个一线城市具体跟进细则来看，上海与深圳首、二套房首付比例、贷款利率整体保持一致，而广州则是将首、二套房最低首付比例调整至15%、25%，并取消了房贷利率下限。

　　有专家表示，此次深圳和上海的首付比例调整基本一致，预计未来全国仅有少数城市首套房首付比例为20%，而其他城市则为15%。也有业内专家认为，相比上海、深圳，广州最低首付比例调整幅度较大，且房贷利率下限也取消，体现出广州“一城一策”差别化和精准化落实政策。

　　据不完全统计，围绕取消商贷利率下限，目前，湖北、云南、山西、甘肃、黑龙江、新疆、河北、陕西、宁夏、广西、吉林、青海、海南、辽宁、重庆等省（区、市）宣布取消当地首套房和二套房贷款利率下限。此外，合肥、福州、大连市、苏州市等也已宣布跟进。

　　“目前个人住房贷款利率在实际上形成‘三层定价机制’：一是全国层面，人民银行确定全国性的利率政策下限；二是地方层面，人民银行分支机构在全国性利率下限的基础上，确定当地住房贷款利率下限；三是银行层面，银行综合考虑借款人资质、资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。”有专家对此表示，全国性住房贷款利率政策下限取消之后，预计全国多数地方将不再设定住房贷款利率下限，由银行自主与借款人协商确定。

　　围绕公积金贷款利率方面，各地也积极落地政策：公积金贷款新政发布当晚，广州率先跟进；5月18日，北京、深圳、上海也宣布跟进下调。近几日，江西、合肥、成都、广州、重庆、东莞等地也发通知宣布调整。值得关注的是，各地公积金贷款利率规定不尽相同。大多数地方公积金贷款利率18日起下调，存量贷款2025年1月1日调整。与其他地方相比，深圳方面，存量公积金贷款执行新利率的时间则更早，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。

　　此外，供给端政策也在同步发力。5月17日人民银行宣布设立专门的再贷款工具——3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。业内专家认为，盘活存量是化解房地产风险的关键。在房地产市场低迷的情况下，原有的房产和资金循环被打破。在新工具支持下，地方国企可以成为市面上房子的新买主，打通市场循环。

　　有业内专家强调，此外，各地积极推动的“以旧换新”正在发挥作用。据不完全统计，截至5月27日，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。据悉，郑州、南京、珠海等地国企已先行先试通过直接收购、以旧换新等方式参与到存量房的去化过程中，初步统计，目前各城市公布的计划收购住房已超过1万套。

　　目前，四大直辖市中，仅北京尚未就优化房贷有所行动。有专业分析师认为根据目前市场行情和政策的落地情况，尤其是5月17日的央行等四部门的政策导向，预计后续北京也会跟进，尤其是在降低首付和房贷利率方面。